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고분양가 논란을 빚은 반포주공3단지 재건축 아파트인 '반포자이' 계약률이 60% 수준에 그치면서 강남 재건축아파트 분양물량을 갖고 있는 건설사들이 비상에 걸렸다.

'반포 자이'는 3.3㎡당 분양가가 최고 3360만원임에도 불구하고 지난달 2대1의 경쟁률을 기록하며 분양에 성공했다. 그러나 같은 달 25~27일까지 진행한 계약에서 일반분양분 599가구 중 38%인 210가구가 계약을 포기했다.

건설업계에서는 '후분양·규제강화·버블붕괴'이라는 3대 악재가 재건축시장을 흔들고 있다며 불만을 토로하고 있다.

◇재건축 후분양, 금융부담 작용

재건축 후분양제는 2003년 5·23대책으로 도입, 2003년 7월 1일 이후 사업시행 인가를 신청한 재건축 단지부터 후분양제가 적용된다. 이에 따라 올해부터 본격적으로 후분양되는 재건축 단지들이 나타나고 있다.

후분양제는 분양 후 빨리 입주할 수 있고, 청약자들이 다 지어진 집을 미리 확인할 수 있다는 장점을 지닌다. 하지만 공정률 80%에서 분양하기 때문에 입주시점까지 약 6개월안데 잔금을 모두 치러야한다.

반포자이 계약 포기율이 높은 것도 분양가가 7억7000만~29억8000만원에 이르는 총 분양대금을 단기간에 납부하기에는 부담이 크기 때문이다. 더구나 총부채상환비율(DTI)을 적용받아 소득에 따라 대출도 제한된다.

◇세금부담 등 규제강화

재건축 아파트 규제완화가 기대와 달리 지지부진하다는 것도 재건축 시장이 활기를 띠지 못하는 중요한 이유 중 하나다.

재건축, 재개발 아파트는 용적률과 층수에 제한을 받는다. 또 중소형평형 의무비율이 정해져 있고, 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 지어야한다. '초과이익환수제도'라는 부담금도 내야한다.

새 정부는 대통령 후보시절부터 공약으로 재건축 규제완화를 내걸었다. 하지만 선 시장안정을 우선시하면서 규제완화는 유야무야되고 있는 상황이다.

또 6억원 이상에 적용되는 종합부동산세, 2주택 양도세 중과 등 각종 세금부담도 계약을 포기하는 이유가 되고 있다.

◇버블붕괴가 수요억제 부추겨

강남의 경우 최근 버블붕괴 현상이 심화되면서 매매가 거의 이뤄지지 않고 있다. 더구나 집이 팔리지 않을 경우 2주택자로 분류돼 양도세 중과대상이 된다.

실제로 반포자이 인근 강남지역 아파트들은 매물이 속출하고 있으나 팔리는 경우는 거의 드물다.

반포동 재건축 아파트 입주예정자들이 살던 집을 처분해달라고 매물을 쏟아내고 있지만,수요자들은 가격이 더 떨어지길 기다리고 있어 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다.

반포동 하나공인중개사 사장은 "반포주공 재건축 아파트가 올해 5000가구 넘게 쏟아져 기존에 살고 있던 집을 처분해달라며 급매물도 속출하고 있지만, 사겠다는 수요자가 거의 없다"고 전했다.

하나공인 사장은 "강남지역은 최근 버블붕괴니 뭐니 언론이 계속 떠들어 집값이 계속 하락하고 있다"며 "당분간 거래는 거의 이뤄지지 않을 것"이라고 말했다.

전문가들 "내년 상반기까지 약세...투자 미뤄야"

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 최근 국내.외 거시경제에 스태그플레이션(stagflation, 경기하강속 물가상승)에 대한 우려가 확산되면서 주택.부동산 시장에도 먹구름이 드리우고 있다.

강남권 재건축을 비롯한 '버블 세븐'지역의 고가 아파트는 거래가 끊기면서 가격 하락폭이 커지고 있고, 전국의 미분양 아파트는 소화불량에 걸린 채 외환위기때보다 많아졌다.

반면 고유가, 원자재값 상승 등으로 분양가는 계속 오를 것으로 예상되면서 주택시장에도 '고물가(금리, 분양가 상승), 저성장(집값 하락, 저수익)' 시대가 도래하는 것이 아니냐는 우려가 커지고 있다.

이미 국내.외 다수의 경제 전문가들은 앞다퉈 "최근 한국 경 제는 전형적인 스태그플레이션 조짐을 보이고 있으며 집값 하락에 따른 '버블(거품)' 붕괴 가능성이 있다"고 경고하고 있다.

부동산 전문가들 역시 향후 주택시장에 대해 비관적인 전망을 내놓으며 주택 구입을 미룰 것을 권유한다.

◇ 부동산 '거품' 꺼지나 = 일부 부동산 전문가들은 현재 주택시장이 스태그플레이션에 진입했다며 버블 붕괴에 대해 심각한 우려를 표명하고 있다.

강남권 등 고가 아파트의 거래가 침체되고 가격이 크게 하락한 반면 고유가에 따른 원자재값 상승으로 분양가는 오르고 금리도 상승세를 타고 있다는 데 근거한 것이다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "우리 경제가 사실상 스태그플레이션에 진입하면서 주택시장도 같은 양상을 보이고 있다"며 "물가가 오르고 소득이 감소하면 실물자산 선호도가 떨어지고, 가장 먼저 투자규모가 큰 부동산 매입을 꺼릴 수밖에 없다"고 말했다.

김 소장은 또 "고유가가 아니었다면 집값 거품 붕괴가 2기 신도시 입주 시점인 2012년 이후에 나타났을텐데 고유가 때문에 빨라진 측면이 있다"며 "하반기 이후에는 강남 등 버블세븐 지역의 하락세가 올들어 가격이 단기 급상승한 강북권이나 수도권으로 확산될 수 있다"고 전망했다.

삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 "우리 경제가 스태그플레이션에 진입했는지는 확신할 수 없지만 지금처럼 유가가 계속 뛰면 물가 상승과 시중 금리 인상이 불가피해진다"며 "이는 결국 소비와 소득감소로 이어져 주택 매수세가 위축되고, 가격도 하락하게 될 것"이라고 말했다.

스피드뱅크 박원갑 연구소장은 "GDP(국내총생산량)가 떨어지고 금리가 오르면 집값이 하락한다는 것은 통계적으로도 입증된다"며 "경제여건이 더 악화될 경우 강북 뉴타운 지분과 테마쇼핑 등 투자상품의 거품이 붕괴될 가능성이 있다"고 평가했다.

전문가들은 특히 일부 은행의 주택담보대출 고정금리는 외환위기 이후 가장 높은 최고 9%선까지 올라 금리 상승 압박이 커지고 있다는데 주목한다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 "뛰는 물가를 잡기 위해 금리를 인상한다면 주택시장이 휘청거릴 수 있다"며 "현 상황에서 은행 금리가 1%p만 더 올라도 대출 금리를 감당하기 힘들 것"이라고 말했다.

◇ 내년 상반기까지 침체..."규제 풀어줘야" = 부동산 전문가들은 최근의 집값 하락세가 최소한 내년 상반기까지는 이어질 것으로 본다.

GS건설 경제연구소 지규헌 박사는 "최근 주택시장은 세계 국가간에 동조화 현상을 보이고 있다"며 "미국 집값이 내년까지 하락세가 예상되고 있고, 우리 정부도 내년 초까지는 규제 완화 등 주택시장 부양책을 내놓기 어려운 만큼 내년 상반기까지 약세가 지속될 것"이라고 말했다.

박원갑 소장도 "거시경제의 최저점으로 예상되는 내년 상반기까지는 집값 하락세가 이어질 것"으로 전망하면서 "하지만 주택시장은 고유가 위협이 아니어도 상승기를 지나 대세 하락기에 접어들어든 만큼 추가 하락 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

전문가들은 이에 따라 부동산 규제를 풀어 주택시장을 정상화해야 한다고 주문한다.

한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 "새 정부 출범이후 기대했던 재건축, 대출, 세금 등 부동산 시장의 규제 완화가 '쇠고기 정국'에 발목잡혀 지연되면서 시장의 불확실성을 키우고 있다"며 "주택시장 붕괴를 막기 위해 미리 관련 법률을 정비하는 등 규제 완화 준비를 해놨다가 적절한 타이밍에 풀어줘야 한다"고 말했다.

김선덕 소장은 "주택경기 침체로 중견 건설회사의 위기가 심각한 상태"라며 "시장 연착륙을 위해 재건축 중복 규제를 완화하고, 보다 적극적인 지방 미분양 해소 대책을 내놔야 할 것"이라고 말했다.

주택산업연구원 장성수 선임연구위원 역시 "최근 공공택지 미분양이 심화되는 것은 건설업체가 주택공급을 포기한다는 의미"라며 "내년 이후 신규 공급이 중단되면 2-3년 후에는 집값 불안이 우려되는 만큼 시장 정상화를 위한 대책마련이 필요하다"고 강조했다.

내집마련 수요자나 투자자들은 주택 구입 시기를 미루는 것이 나을 전망이다.

박원갑 소장은 "금리 상승기에 접어든 만큼 지금은 대출을 줄이고 리스크 관리에 주력해야 할 때"라며 "올 하반기 집값 추가 하락이 예상되는 만큼 어설픈 투자는 자제하고 내년 상반기까지 관망하는 게 좋다"고 말했다.

투자 대상도 옥석을 가려야 한다. 시장 변동성이 커짐에 따라 무조건 수익성을 쫓기보다는 가격이 저렴하면서 환금성, 유동성이 뛰어난 곳을 선택하라는 것이다.

부동산써브 함영진 실장은 "올 연말-내년 상반기까지 지켜보며 급매물을 공략하되 대출 부담은 최소화하는 게 좋다"고 조언했다.